Mungkin kamu sering mendengar kedua istilah ini ketika mulai mencari-cari rumah dan memutuskan untuk membelinya via KPR, namun kebanyakan yang sering terjadi di lapangan adalah akad kredit dilaksanakan pada saat rumah sudah selesai dibangun (KPR Ready) walaupun kamu membeli rumah tersebut dalam keadaan inden (yang kemudian menunggu hingga rumah jadi baru kemudian dilaksanakan akad kredit).
Nah, apakah bisa membeli rumah atau kredit dalam keadaan inden/rumah belum selesai dibangun atau bahkan belum dibangun? Jawabannya Bisa, namun ada beberapa ketentuan/peraturan yang ditetapkan pemerintah mengenai hal ini baik peraturan dari sisi konsumen maupun dari sisi developer.
KPR inden adalah kredit yang dikucurkan bagi konsumen untuk membeli rumah yang belum selesai dibangun. Konsumen yang diperbolehkan membeli rumah dengan proses KPR inden ini adalah khusus pembelian rumah pertama (first time buyer), jika sebelumnya konsumen sedang kredit rumah lain atau sudah mempunyai rumah sendiri maka dipastikan tidak akan bisa mengajukan KPR inden ini.
Lalu, bagaimanakah tahap pengajuan KPR rumah inden? Sebenarnya proses KPR rumah inden tidak beda jauh dengan rumah yang sudah jadi. Berikut ini tahap-tahapnya:
1. Booking fee
Tahap awal setelah sepakat dengan harga rumah inden adalah bayar booking fee. Besarannya bervariasi, sekitar Rp 1 juta hingga puluhan juta. Umumnya biaya ini mengurangi uang muka.
2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) diperlukan untuk mengikat developer dan pembeli agar patuh dalam transaksi. Isinya antara lain detail rumah dan hak-kewajiban masing-masing pihak. Biasanya, PPJB dibuat dan ditandatangani setelah penyerahan booking fee.
3. Penyerahan dokumen
Dokumen syarat KPR diserahkan ke pihak bank. Setelah itu, bank melakukan penilaian untuk menentukan diterima atau tidaknya permohonan KPR, antara lain lewat wawancara dengan pemohon.
4. Uang muka/DP
Jika permohonan diterima, bayar uang muka sesuai dengan ketentuan. Jika harga rumah Rp 400 juta dan DP ditetapkan 15 persen seperti saat dalam ketentuan Peraturan Bank Indonesia No. 18/16/PBI/2016, kita harus setor Rp 60 juta.
Selain uang muka, biaya lain yang mesti dibayar adalah provisi, appraisal, dan asuransi. Asuransi mencakup pertanggungan jiwa dan kebakaran.
5. Akad kredit
Ketika uang muka (DP) dibayar, harus ada notaris yang menyaksikan. Notaris ini ditugasi bank, tapi kita bisa juga mengusulkan notaris sendiri. Tugasnya mengurus segala dokumen KPR, seperti Perjanjian/Akad Kredit, Akta Jual Beli (AJB), biaya balik nama, pajak, cek sertifikat, dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
6. Bayar cicilan
Setelah penandatanganan akad kredit, developer langsung membangun rumah sesuai dengan perjanjian. Sementara itu, pembeli sudah mulai bayar cicilan tiap bulan.
7. Evaluasi
Nah, inilah yang membedakan antara KPR rumah inden dan sudah jadi. Dalam perjanjian khusus antara pengembang dan bank, ditentukan target selesainya rumah. Rumah 1 lantai umumnya dipatok 12 bulan harus selesai, sementara rumah 2 lantai maksimal 18 bulan.
Adapun sebelum KPR cair, pengembang diminta membuat jaminan bahwa bangunan selesai sesuai jadwal dan spesifikasi. Jika ternyata molor atau ada spesifikasi yang berbeda, pembeli bisa meminta pengembang membeli kembali rumah tersebut.
Dalam proses pembangunan pun kita bisa memprotes jika tak sesuai dengan jadwal. Misalnya pada bulan kedua seharusnya sudah pasang plafon, ternyata belum. Pihak bank sebetulnya wajib mengirim petugas untuk mengecek pembangunan juga. Nantinya hasil pengamatan dilaporkan ke atasan.
Progres pembangunan itu menentukan pencairan dana KPR dari bank ke pengembang selanjutnya. Jika pembangunan tersendat, pengembang bisa dipermasalahkan, termasuk dibawa ke meja hijau.
Tahap pengajuan KPR rumah inden sangat mirip dengan rumah biasa. Prosesnya sekitar 1 bulan.
Lalu, bagaimana dengan akad KPR ready? Akan KPR ready adalah akad kredit yang dilakukan ketika rumah tersebut sudah siap huni, sertifikat sudah pecah dan bisa langsung diagunkan jika diperlukan. Prosesnya pun lebih cepat dan bisa menggunakan bank mana saja sesuai keinginan konsumen, beda dengan KPR inden yang hanya boleh menggunakan bank yang sudah bekerjasama dengan developer.
oleh @Renossann
